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刘蓓律师
  • 所属律所:

    江苏法藤律所事务所

  • 执业证号:

    13204201011896451

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  • 联系地址:

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建筑施工合同审查要点有哪些 签订合同中存在的风险及防范措施

发布时间:2021年11月30日 来源:常州资深合同律师 浏览:266

[导读]:  刘蓓律师,常州资深合同律师,现执业于江苏法藤律所事务所,执业以来,坚持“受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用”的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及

 刘蓓律师常州资深合同律师,现执业于江苏法藤律所事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

建筑施工合同审查要点有哪些

建筑施工合同审查要点有哪些




建筑施工合同审查要点有哪些






一、措施费方面


1、合同条款必须明确甲方分包项目队伍水电费问题等费用的计取方式,以及甲方的四通一平的标准。


2、现场监理、甲方办公区以及分包单位的临设办公费用及地点的提供和费用计取方式。


3、措施费的规定:马蹬筋的分布及形式,模板支设方式、塔吊、脚手架等措施费的计取必须依据相应经甲方认可的措施方案,且方案与实际发生一致,此方案才生效。避免施工方上报一套,实际操作另一套,给甲方造成的不合理成本。或者建议根据投标方案一次性包死,施工过程中无论何种原因造成的措施费的增减均不得调整。总之,此类费用最好落实到能精确计算的地步。


4、明确由于为避免不可抗力所采取的预防措施的提前发生费用的计取。


5、明确甲方分包项目的成品保护措施及费用计取方式。


二、配合费方面


1、合同条款应规定总包方不得再收取甲方分包项目分包方的不合理费用及违约。原因为施工中由业主方分包的项目,通常都是甲方在招标完后确定的,并给予总包方一定的总包管理配合费。但是在总包管理中若总包方恶意再收取分包方费用时,由于分包方的合同价款为竞争价,因此会造成分包方偷工减料,降低质量。


2、合同条款必须明确总包配合管理费的内容。应在招投标时施工单位列明项目及费用。


3、关于电梯等大型项目的配合费的计算问题和所包含的服务内容,以及对外政府部门上缴的保险、招标交易费等的问题的由谁承担的问题。


三、材料调差方面


1、明确信息价的最终调差依据。是以投标时季度信息价为结算依据还是以施工过程中加权季度信息价为结算依据。以及由于双方原因造成工期拖延时该调差部分的处理方式。


2、应明确材料认价的界限,避免定额低的项目乙方也要求认价,尽量避免认价的材料发生,最好是把信息价与市场价的差额体现在让利上。


四、变更签证方面


1、合同条款应规定现场签证、洽商等文件的具体人员签字并盖章有效,明确应由经办人、主管、项目负责人共同签字后才能生效。这样规范后有利于管理,有利于结算。避免因甲方个别人员给公司造成的损失。


2、合同条款必须明确土方、商砼运距应有签证,无签证视同未发生,且必须在事前经甲方确认,事后的由施工方承担。


3、明确签证零星用工的计算方法,变更、拆除工程等应按规定执行定额。避免乙方因定额价格低而出现双方的分歧,并规定违约。


4、明确签证变更的项目为合同的工程内容的一部分,乙方不得拒绝工程内容中的变更签证项目。


5、应规定发生增加工程变更签证时承包人高估冒算的。


五、工期方面


1、明确总包单位对总工期负全责,因甲方分包项目延误工期的处理方法。


2、明确合同工期严格规定最终项目工期为整体工期,不分单体、单专业工期。工期拖延违约以最后一个单位单项工程完开始计取。


3、因签证变更或甲方原因引起的工期拖延必须是关键工期上的延误,必须经监理甲方认可的书面签证方可作为索赔依据。


4、因工期延误外的索赔的处理方式,应由方承担。


5、明确变更、签证引起工期的延误对对方造成的损失的费用计取问题。


六、质保金方面


1、明确质保金返还的年限,质保金的结算方式。质保金在质保期满无息返还,质保期间发生的甲方维修费用的规定。


2、质保期均从最后一项单位单项工程工期竣工合格日开始计算。


3、大型设备的各配件质保期的规定。


4、质量保证期中的维修项目的再次的保修期限和保修金的问题。


七、不可抗力方面


1、关于现场一周连续停电不超过及超过8小时的停电问题所涉及的费用及损失计取方式。


2、应明确不可抗力发生后施工方应积极采取措施进行把损失降到最低的。


3、因甲方的原因尽量在合同谈判时以让利的方式予以不计。


4、不可抗力的范围界限,比如火灾等人为因素的是否属于不可抗力。


5、为了避免此类风险,须明确工程一切险所涉及的范围及双方关于此费用的计取。若不计取发生的损失由甲方承担,若甲方给予计取后乙方未上险损失由乙方承担。此类问题都应在合同中加以明确。


八、其他方面


1、必须表明给物业公司移交的有关事宜,比如最好明确施工单位必须配合甲方顺利移交给物业公司的义务。


2、对外备案合同可以签订价格相对低的平米包干固定价形式,避免阴阳合同引起的纠纷后处于被动。


3、注意优先受偿权的问题及仲裁机构的确定,尽量规定到公司熟悉的所在地处理。


4、违约费用的利息问题计取方法。


5、规定上报预算的偏差大的问题的处理方式。必须能达到工程量计算与预算一一对应的程度。


6、应明确结算审核由甲方出具的还是审核机构出具的为准。


7、合同终止时承包人的索赔仅限于直接损失,由于间接损失无法估量,可大可小,所以尽量避免此类间接索赔的发生。在合同中最好明确不计取此类间接费用。


总之,对合同条款的不断深入了解,提高合同条款的精度。



签订合同中存在的风险及防范措施

签订合同中存在的风险及防范措施


1、对方当事人缔约能力风险


风险一:合同效力待定的风险


无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同,合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认,但追认是对方的单方行为,主动权在对方,对其有利才追认,不利则不予追认。


防范:签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力,能否履行合同上的义务,,对自然人而言是否成立,对企业而言则是否具有法人地位,是否已经注册成立。涉及标的物处分或转让的,审查该方是否对标的物具有处分的权利,必要时要求对方对自己的处分权作出保证。




风险二:合同欺诈的风险


对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。从合同法的角度上分析,被假冒单位没有做出交易的意思表示,不是合同上的当事人,不会承担任何合同上的法律,而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同,合同根本不存在,也不能追究其合同上的。如果造成己方的损失,该假冒人可能根本没有能力承担任何法律,其目的在于利用合同进行欺诈,骗取己方的财物。


防范:实行客户资信管理制度,签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解,最大限度地控制客户信用和违约风险。签订合同时要审查对方的信誉和履约能力,包括对合同承办人的资格进行审查,必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料,确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体,了解对方的经营范围,以及其资金、信用,经营情况,是否具有法定的资格进行合同项下的业务。同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查,查看对方开具的授权委托书,包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确,有无存在涂改之处,以确定对方签约人的合法身份和权限范围,确保合同的合法性和有效性。对于标的额大的交易或需长期履行的合同,还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。


风险三:签约能力禁止的风险


风险:单位内部不具备缔约资格的职能部门订立合同、法律禁止某些主体订立特定合同,合同一律无效。这种无效的法律后果是,如果一方有过错的,应对无过错一方承担损害赔偿。因此,如果己方和不具订约资格的主体订立合同导致合同无效并发生损失,自己有过错的,对己方过错部分将不能获得对方赔偿。另一方面,如果己方内部职能部门对外订立合同,合同被认定无效,己方存在过错的需向对方承担赔偿。


合同签订阶段风险防范


合同一定要盖公司的合同章或公章,其中公章的效力高于签字,即使法定代表人或授权代表的签字系伪造,合同仍然有效。对于法人的分支机构、职能部门等对外签订合同应有法人的授权委托书,分支机构或职能部门的负责人变更时应有法人重新签发的新的授权委托书。签订合同时一定要对方提供法定代表人身份证明、营业执照并通过一定渠道予以核实,委托代理人签订合同的,要求对方出具法定代表人授权委托书、代理人的身份证明等。


对己方而言,应实行内部授信管理制度,严格控制企业内部人员对外签订合同的权限的范围、取得程序,避免因企业人员任意签约行为给企业造成损害。在己方职能部门以公司的名义对外签订的合同时,如合同有效对己方有利,可以认定职能部门的签约行为为无权代理,己方可以事后追认承认该合同有效。


2、对方当事人履约能力风险


可能风险:对方如果根本不具有履约的能力,或者陷于经济困难无力履行债务,或者已经进入破产清算程序,己方履行合同后无法回收价款,或者只能从对方的清算财产中获得部分赔偿。


防范应对:在合同签订前通过各种方式和渠道对对方的资信情况进行调查,掌握和了解对方的履约能力,如调查该企业的行业地位,商业信誉、产品的销售渠道和市场份额,企业的履约记录、企业财务报表上体现的盈利能力、是否受到任何行政处罚或者处罚是否影响企业的商誉或履约能力等。对于金额大的合同,最好要求对方提供担保。如果对方履约能力不高,又不能提供任何担保,在非签合同的情况下,应注意采取分期发货的方式,实行按月结算,尽量降低呆坏帐风险。


3、争取使用己方的格式文本


一般而言合同起草方掌握主动权,其可以根据双方协商的内容,认真考虑写入合同中的每一条款,斟酌选用对己方有利的措词,更好地考虑和保护自己的利益。因此,为了争取在履约过程中或发生争议时的主动地位,公司应制定自己的标准格式采购合同和供应合同并要求对方接受自己的格式文本。在制定标准文本时,应充分考虑公司所进行的同类交易行为可能面临的法律问题和风险,以及出现该等问题或风险时有利于保护己方利益的最佳处理办法。采用自己的格式文本,不仅能节省交易成本,更重要的是减少交易风险,以及避免以后可能出现的争议。此外,争取合同的起草权,还可以在合同中充分考虑己方的利益,从而尽量避免己方可能发生的损失,以及在损失发生的情况下如何获得充分有效的救济。


4、重视法律专业人员的参与


合同条款系对双方权利义务关系的确定,直接关系双方之间的利益安排,一项技术性要求高、风险性很强的经营行为,如果合同草拟不当,很有可能陷于对方设置的法律陷阱,己方需要承担更多的义务和,而受益明显地和义务不对等。有了纠纷,对方会以合同上的约定系双方自愿达成的结果进行抗辩,是己方遭受巨大的经济上的损失。因此,无论是如何将谈判内容以文字的形式体现在合同文本上,体现疏而不漏,还是从法律的角度对合同文本存在的可能风险进行评估和应对处理,都需要法律专业人员的参与,才能更好地避免履行合同中的风险,预防合同纠纷。


5、不得疏忽对最终签字文本的审查


甲公司将双方商定好的合同文本两份签字盖章后寄给乙公司,乙公司手写对其中某一条款作了对乙方有利的修改,然后在修改的地方加盖了乙公司的公章,然后将两份合同文本签字盖章,回寄其中一份给家公司,甲公司没有注意到条款已经修改,未及时提出异议。后乙方根据修改后的条款主张权利,甲方不得以只得根据合同条款履行。这是典型的单方面修改合同最终文本的案例,但是甲方没有及时发现修改后的条款,直到合同履行完毕乙方要求按修改后的条款结算货款,因甲方不能证明修改系乙方单方面所为,导致甲方的损失。


以上内容就是对“签订合同中存在的风险及防范措施”问题进行的解答,读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。




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