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刘蓓律师
  • 所属律所:

    江苏法藤律所事务所

  • 执业证号:

    13204201011896451

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没有经过明确授权的买卖行为有效吗?隐名代理的代理行为产生的法律后果由谁承担?

发布时间:2021年11月15日 来源:常州资深合同律师 浏览:266

[导读]: 刘蓓律师,常州资深合同律师,现执业于江苏法藤律所事务所,执业以来,坚持“受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用”的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对

刘蓓律师常州资深合同律师,现执业于江苏法藤律所事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

没有经过明确授权的买卖行为有效吗?

在房屋买卖、公司采购等买卖活动中,因双方疏忽、出卖人具有的特殊身份等原因,导致没有经过明确授权的买卖行为时常发生。这种没有经过明确授权的买卖行为有效吗很多购买方在事后都有这种担心,事实上,这种购买行为是有很大风险的,可能有效也可能无效,对购买人而言相当不利。


没有明确授权的买卖行为,经权利人确认的有效


生活中,没有明确授权的买卖行为在各行各业中都有发生,常见的就有二手房买卖。但是没有明确授权的买卖行为,以及因此而签订的买卖合同等,通常都是属于效力待定的。当权利人追认的,买卖行为有效,买卖合同有效;当权利人不予追认的,买卖行为一般无效,所达成的买卖合同无效,权利人可以撤销买卖合同。


例如二手房买卖,通常都会涉及到夫妻间共同财产问题,夫妻间任何一方出卖二手房的,原则上都需要另一方书面的授权委托书,但实践中,时常出现丈夫或妻子一方出示夫妻双方身份证件、户口本、房产证等资料时,买受人就会与其签订二手房买卖合同的情形。


这种情况下,若另一方通过明示或默示的方式认可二手房买卖合同的,合同有效,双方都应遵守合同约定;若另一方不认可二手房买卖合同效力的,那么合同就无效。


所以说没有明确授权的买卖行为,对买受人而言有很大的风险,通常都必须经过权利人的确认,才能发生效力。


当然了,在买受人知悉行为人没有明确的代理权后,可以在合理期限内催告权利人确认合同效力,或在权利人确认前,单方撤销买卖行为及相应的买卖合同。若因此遭受的损失的,可以要求行为人承担相应的赔偿责任。


买受人有理由相信行为人有权作出买卖行为的,买卖行为有效


一般情况下,权利人都可以根据自身实际追认没有明确授权的买卖行为是否有效,但是在买受人有理由相信行为人是有权作出买卖行为的时候,买卖行为有效,权利人不得擅自撤销,且应该履行因此而达成的买卖合同,否则需要承担相应违约责任。


如上述二手房例子,尽管没有另一方的书面授权协议,但其知悉或参与到二手房买卖中,那么二手房买卖行为就是有效的,另一方不得撤销二手房买卖合同。若对方不履行二手房买卖合同的,买受人可以到法院起诉,要求继续履行合同,赔偿损失等。


值得注意的,买受人必须是有证据能证明其是“有理由相信”的,否则权利人依然可以不追认该买卖行为有效。


若因没有明确授权的买卖行为发生纠纷的,尤其是涉及房屋、车辆等价值高、金额大的买卖行为时,我们建议最妥当的是委托专业的委托代理合同律师协助处理,该索偿的索偿,该起诉的起诉。



隐名代理的代理行为产生的法律后果由谁承担?

社会生活中,因隐名买房、隐名开公司、开店等委托他人代办事情而引发纠纷的现象很常见。这种情况下,大家往往都不清楚隐名代理的代理行为所产生的后果,究竟由谁来负责。实际上,通常该承担责任的主体无非是委托人、受托人以及相对的第三人,只是不同的情况,由三者不同的责任主体承担相应的责任罢了。


隐名委托人承担最终的法律责任


在隐名代理关系中,受托人的代理行为应该是在委托权限内作出的,所产生的法律后果最终由委托人承担。不管是因代理行为所产生的纠纷,还是因代理行为所产生的收益,最终都是有委托人负责承担。


如周星星隐名委托好朋友张三买房,双方通过口约定或书面委托合同的方式,约定了张三行驶代理权的范围和内容,张三按照约定进行房屋买卖活动的后果,不管是发生买房纠纷,还是成功购房,最终都是由周星星承担。


对第三人而言,因代理行为发生纠纷时,作为代理行为相对的第三人,可以依据与受托人达成的合同,结合自身实际选择直接追究受托人或者委托人的法律责任。如上例子,张三在代理权范围内与李四签订了房屋买卖合同,后因故违约,李四可追究张三或周星星的法律责任,要求赔偿相应的损失。


受托人若是无权代理的要担责


很多时候,尽管隐名委托人和受托人之间,通过口头或书面的方式明确了代理权限的范围,但依然会时常出现受托人超越代理权限范围作出无权代理行为的现象。


通常情况下,受托人的无权代理行为,若是得到委托人追认的,其所产生的法律后果由委托人承担。但若委托人不追认的,其所产生的法律后果则由受托人自己承担,第三人可以通过协商或法院诉讼的方式追究受托人的法律责任。


例如上述例子,依照委托合同约定,周星星委托张三买价格50万的房屋,但张三买了李四价值100万的精装房,若周星星接受的,就应该补上差额,若不接受的,由张三承担相应的责任,自行买下房屋或承担相应的违约责任。


第三人违约的需担责


合同无法履行,并不是只有委托人或受托人的原因导致的,也可以是第三人违约等原因造成的。当第三人违约的,委托人或受托人可以追究第三人的违约责任,要求赔偿相应的损失。例如上述例子,张三与李四达成买房合同后,李四因房价上涨违约时,张三或者周星星都可以要求李四承担违约责任,赔偿相应的损失。


最后需要说的是,隐名代理的代理行为产生的法律后果由谁承担,应该结合实际情况而定,不能一概而论。若确实遭遇隐名买房、隐名开公司、开店等隐名代理行为而发生纠纷,又无法协商解决的,我们建议最妥当的就是委托律师协助处理,尽可能挽回最大的损失。



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